Effetto Cortina sui comuni del Cadore

Se nella regina delle Dolomiti i valori del ristrutturato di pregio sfiorano i 16 mila euro al mq, alle sue porte si acquista a prezzi molto più abbordabili
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Non è mai stato così attivo e in fermento il mercato immobiliare di Cortina e dintorni. La perla delle Dolomiti è tutta un cantiere, per nuove attività commerciali, alberghi di lusso in arrivo e decine di ristrutturazioni di appartamenti, di fienili e di qualche villa indipendente degli anni ‘70. Ma la vera svolta per il mercato immobiliare turistico di Cortina e la parte alta della provincia di Belluno arriverà dalla nuova viabilità il cui finanziamento è già stanziato per le Olimpiadi del 2026. Il nuovo progetto, approvato dalla Conferenza dei servizi, prevede difatti una tangenziale di cinque chilometri, quattro dei quali in una nuova sede in sotterraneo per oltre il 70 per cento, quattro anni di lavori e 116 milioni di euro di costo. Permetterà di bypassare Cortina d'Ampezzo e salvarla dai camion e code di vacanzieri nei momenti di punta e nei fine settimana. "Già dall'uscita dell'A27 a Longarone è una vera impresa attraversare i comuni della Valle di Cadore per la congestione del traffico - conferma Giuliano Dal Magro, presidente della Fiaip di Belluno - ora si passa per il centro di San Vito di Cadore per raggiungere la nota meta dolomitica, ma la tangenziale, dirottando il traffico, farebbe incrementare i valori delle seconde case a Tai, Borca, San Vito di Cadore". E spiega quando e di quanto, indicativamente. "A San Vito, che dista circa 12 km da Cortina, e dove si è costruito molto negli ultimi vent'anni, sono stati ristrutturati di recente appartamenti di circa 70 metri quadri in piccoli condomini da due piani, acquistabili a circa 280-300 mila euro. Prezzi che rimarranno abbastanza stabili fino al 2024 per crescere poi del 10-15 per cento fino al 2026". A Borca di Cadore, 15 km da Cortina, secondo l'esperto Fiaip lo stesso immobile da 70 metri costa ancora meno, 200 mila euro. Insomma, se a San Vito bisogna investire dai 4 ai 4.500 euro al metro per un buon ristrutturato, a Borca ne bastano quasi la metà, circa 2.500. "San Vito e Borca di Cadore sono da sempre ottime alternative a Cortina per l'acquisto di una seconda casa - conclude Dal Magro - essendo alle porte delle Cinque Torri". Per la verità, le Olimpiadi del 2026 hanno già inciso sui valori delle case vacanza. A Vodo di Cadore, ad esempio, distante 18 km da Cortina, un nuovo complesso di cinque fabbricati "green", a fianco del ristorante Al Capriolo, è stato venduto a 3 mila euro al metro, laddove i valori non superavano i 1.800. Secondo Susy Belli, titolare dell'agenzia immobiliare Cortinese, a Cortina le quotazioni del nuovo (ristrutturato dall'esistente) "si son già riposizionate sui 16-17 mila euro al metro, perché qui è stata stanziata una marea di denaro per le Olimpiadi che permetterà di risolvere i problemi di infrastrutture come strade, fogne, impianti, e avere una strategia a lungo termine". Ecco, perché secondo Giovanni Valle, dell'agenzia Menardi"conviene comunque comprare a Cortina il bello a caro prezzo e in buona posizione, perché in vista del 2026 esso si rivaluterà di sicuro". Secondo Mara Giacomini, titolare dell'omonima agenzia immobiliare"i valori, in vista dei giochi olimpici, potrebbero aumentare anche del 30 per cento". Certo, non siamo ancora ai 33 mila euro di Gstaad in Svizzera, altra località prestigiosa dell'arco alpino, "ma qui ci sono le montagne più belle del mondo e un clima non paragonabile a quello elvetico, dove il freddo è più pungente e il sole spesso non si vede per giorni" racconta Marino Piccolotto di Abitare Cortina

Non a caso, una sua cliente vip del mondo dello spettacolo che passa gli inverni a Cortina, sta cercando di vendere la dimora in Svizzera per comprare qui la casa vacanza dei sogni. Piccolotto poi spiega che a Cortina, come in altre località montane di campagna italiane, ha influito molto la pandemia. "A maggio 2020 temevamo che il comparto si fermasse, invece il virus ha rappresentato una grossa opportunità perché i veneti scappavano sui nostri monti". Insomma, Covid 19 ed effetto Olimpiadi hanno risvegliato in generale il mercato della Valle di Cadore.

LA SECONDA CASA DEI SOGNI. Alex Ghedina, di PuntocasaCortina racconta che una villa fra Cianderies e Pecol, fra le località più gettonate e soleggiate, è stata venduta all'asta di recente a un industriale veneto a circa 20mila euro al metro quadrato, "perché prodotti del genere scarseggiano sul mercato e sono molto ambiti". Parliamo difatti di una dimora di 300 metri quadri, con garage, consegnata al grezzo, cui aggiungere una spesa ulteriore per finirla di almeno 1.500 euro al metro. "Una vecchia casa ampezzana, altra tipologia rara da trovare e vincolata, su più livelli per 1.200 metri totali, è passata di mano a 10 mila euro al metro, ma vanno considerati almeno 3.500 euro al metro per ristrutturarla; ovvio che chi non può acquistare da queste parti perché scarseggia l'offerta si dirige verso San Vito di Cadore". Per Marino Piccolotto il sogno dei suoi clienti è avere uno chalet non troppo distante dal centro, a Cianderies, Pecol, via Faloria, Crinies. E, infatti, sta intermediando 12 unità abitative con giardino, finiture di pregio, dalla ristrutturazione dello chalet Tofane, a pochi minuti a piedi dal cuore di Cortina, vicino alla funivia “Freccia nel cielo” e alla “palestra dell'arrampicata”. In consegna nell'aprile 2022 costeranno dai 15 ai 17 mila euro al mq. Antoitalia, società di sviluppo immobiliare operativa anche nell'hotellerie, sta seguendo con la sua agenzia locale aperta nel 2019, un'operazione in località Riva, zona residenziale che guarda verso le Tofane, Cinque Torri e Croda da lago. "Da due fienili realizzeremo appartamenti di prestigio dai 140 a 180 metri entro il 2024-2025 - spiega Leonardo Tonello, responsabile di Antoitalia Cortina. Saranno in vendita a circa 16-18 mila euro al mq". Emerge al contempo anche un'offerta di fienili (vincolati e con costi d'intervento alti) da ristrutturare. Secondo l'architetto Ambra Piccin, che si occupa della progettazione di tre di essi, "ce ne sono almeno una quarantina sul mercato; le famiglie ampezzane, anche per via del ricambio generazionale, hanno finalmente deciso di fare squadra con gli investitori e aprirsi a questa opportunità". I progetti del celebre progettista locale sono davvero avveniristici. Sul recupero del fienile a Peziè, vicino al Miramonti Majestic Grand Hotel - da cui saranno ricavati 12 appartamenti da 80 a 120 metri entro il 2024 - ha disegnato addirittura garage con rampa riscaldata, rivestimento in travi antiche (crojéres), soffitti in antracite e strisce led per segnalare le parti comuni, e pure l'ascensore diretto ai piani. A fianco del garage, infine, una taverna, oppure una Spa. "Quattro acquirenti mi hanno chiesto difatti di realizzare uno spazio benessere al posto della taverna, con sauna e bagno turco" conclude la professionista che usa molto la luminosissima pietra locale dolomia. Qui i prezzi sfiorano già i 20 mila euro al mq per i piani attici.

Articolo pubblicato su Ville&Casali Gennaio 2022
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