Corsa al casale in pietra in Valdichiana

La ricerca del rifugio in campagna spazia da Lucignano a Cortona, passando per Montepulciano. Ma dove conviene investire grazie anche al Superbonus?
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La fuga dalle città in cerca di spazi più ampi e verdi a causa del contagio da coronavirus sembra ormai un fenomeno planetario. Chi è rimasto chiuso in casa per mesi, e magari rischia di rimanerci ancora, desidera un rifugio in campagna. Magari nei piccoli borghi della Toscana, ancora più nel mirino degli investitori ed acquirenti esteri. Europei in particolare: “olandesi e inglesi, soprattutto, con un’alta capacità di spesa – spiega Francesco La Commare, presidente Fiaip Sienache va dai 750mila al milione di euro”, ma anche americani, che hanno comprato “dopo aver visionato l’immobile in maniera virtuale grazie al nostro servizio video emozionale che lo mostra in ogni stanza” spiega Simona Faleri, Ceo e broker della divisione immobiliare di Manini Group a Torrita di Siena. Nella Valdichiana aretina e senese la casa dei sogni è il classico casale in pietra, o la villa di campagna. “In posizione collinare e riservata non troppo isolata, a 10-15 minuti da un piccolo centro storico e al massimo 30 da una città d’arte più grande come Cortona” puntalizza Luca Giovannelli, direttore di Casaitalia International. In tour da un borgo a un altro, dalla provincia di Arezzo a Siena, ecco cosa Ville&Casali ha scoperto sui valori e sulle tendenze del mercato della seconda casa.

Il taglio più richiesto

L’oggetto dei “sogni” è oggi il casale. “Da noi la sua conformazione caratteristica è quella di un cubo diviso in quattro camere nella parte alta, mentre sotto, dove c’era il fienile, in genere è ricavata la zona living” spiega Mario Turchetti di Euro Etrusca di Lucignano . “Il borgo aretino non ancora preso d’assalto dai turisti, si erge su una collina ventilata, a 400 metri di altitudine, non conosce la nebbia d’inverno, e ha valori immobiliari ancora abbordabili. Dai 1.500 ai 2 mila euro per casali ristrutturati negli anni ’90, magari da rimodernare, a salire ai 3 mila euro al metro per quelli restaurati di recente”. Le tipologie più abitabili, secondo Rinaldo Turchetti e Maneiro Amazzoni di Casetoscane, agenzia dello stesso borgo “risalgono al diciassettesimo e diciottesimo secolo e qualche volta hanno anche una piccola torre: in genere si presentano in pietra faccia a vista o pietra e mattoni. Da noi acquistano sia italiani sia stranieri, ma il taglio più gettonato è quasi introvabile: 200 metri quadri, mentre non ci sono molti problemi per i 300-400 metri quadri”. Nel centro storico del borgo aretino si trovano comunque veri tesori. Edifici signorili come quelli di via Matteotti, per i quali la richiesta tipo è di una o due camere con giardino, e misure dai 70 ai 150 metri. “Qui hanno comprato tre ambasciatori – raccontano i titolari di Casetoscane: per la precisione, un’abitazione indipendente e una mansarda in un vecchio convento del 1200”. Sempre a Lucignano, infine, Marco Tedeschi di Toscana immobiliare, ha in vendita una “chicca”: una leopoldina, tipologia di casa colonica difficile da trovare sul mercato e dal fascino particolare costruita nel corso del processo di bonifica e sfruttamento agricolo della Valdichiana, dalla prima metà del ‘700 fino alla metà dell’800.

I giardini della Toscana

Simona Faleri di Manini group cita l’ex presidente della Regione Toscana Rossi, che ha definito il sud della provincia di Siena “i giardini della Toscana”: la parte più verde e incontaminata. E così, Montisi, frazione di Montalcino, una comunità di 100 residenti si è arricchita nell’ultimo decennio di un altro centinaio di abitanti fra inglesi, americani, belgi. “Stranieri che sono venuti in Italia per trascorrere due o tre mesi di vacanza e poi si sono trasferiti definitivamente” spiega la broker. Il casale genera poi un reddito da locazione. Uno del genere (acquisito a 700mila euro negli scorsi mesi e in pieno Covid da una famiglia danese che vive a Dubai) a Torrita di Siena, con 10 posti letto, piscina e giardino, ristrutturato, è affittato a 700 euro al giorno e ha prenotazioni fino a tutto il 2021. L’ennesima dimostrazione che il mercato della seconda casa è dominato dagli europei.

Ristrutturato è meglio

In aumento anche gli acquirenti italiani, da Roma, Napoli, Milano, attratti dalla possibilità di lavorare a distanza in campagna, con disponibilità di spesa fra i 400 e 800mila euro. “Per salire fino a 1,5 milioni di euro per il casale di alto livello con piscina, e oltre i due milioni di euro per immobili storici e speciali con eccellenti finiture” spiega Luca Giovannelli di Casaitalia. Gabriele Carratelli, a capo della omonima società precisa che “la clientela straniera preferisce soluzioni già ristrutturate, mentre gli italiani si dividono fra coloro che amano seguire di persona i lavori e quelli che prediligono invece lavori già pronti”. I nostri connazionali sembrano anche più interessati ai benefici fiscali, come rileva Francesco La Commare della Fiaip di Siena: “Con il superbonus del 110%, in alcuni casi si può procedere ad un efficientamento energetico e sismico di un immobile quasi a costo zero; ma ci sono sempre altri tipi di bonus per la ristrutturazione, con vantaggi tra il 50% ed il 90%”.

Una scelta di vita: Cortona

Lorenzo Lucani di Toscana servizi immobiliari, dichiara che “Cortona è una città vera, ancora dei cortonesi, con il suo ciabattino, falegname, i negozi che la popolano tutto l’anno e una bellezza del paesaggio straordinaria”. Insomma, un’ottima forma di investimento nella città resa celebre dal libro del 1996 della scrittrice Frances Mayes “Sotto il sole della Toscana”, che parla del suo trasferimento in Italia dopo l’acquisto e la ristrutturazione di una villa rurale abbandonata a Cortona. “Il mercato immobiliare locale ha ripreso vivacità da giugno – riprende Lucani – da quando gli stranieri si sono riaffacciati credendo in un primo momento che i proprietari di casali fossero più disposti a trattare sul prezzo; ma sulla fascia alta del milione di euro tali proprietà non hanno subìto cali di prezzo, anche perché è diffusa la convinzione che nel 2021 il mattone riprenderà”. E così la tipologia più richiesta è il casale in pietra con pavimenti in cotto, cipressi e giardini, da 250 a 350 metri, del 1800 circa, ristrutturato, con travi a vista. Il prezzo oscilla da 600mila a 2 milioni di euro. Paolo Alunno, titolare di Cortona Real Estate Alunno immobiliare conferma che l’attenzione degli investitori si concentra su borghi vivi e dinamici almeno 4-5 mesi l’anno. “Borghi dove il settore ricettivo è ora in difficoltà, ma che vedono velocemente riprendere il mercato della seconda casa, perché davvero tutti coloro che sono stati rinchiusi nelle metropoli desiderano vivere in paesini straordinari come questo”. L’esperto parla in alcuni casi anche di “ribassi di prezzi del 10-15 per cento, tranne che per i casali di un certo livello, perché la ripresa è in atto. Poche le tipologie del genere da ristrutturare, con valori dai 700- 800mila euro a 1 milione se ci si allontana dal centro storico, per salire a 1,5 milioni per beni con piscina e ben ristrutturati in pieno centro”.

L’alternativa: Montepulciano

Dove conviene acquistare un casale, nella terra del Vino Nobile Montepulciano o in quella del Syrah di Cortona? Risponde Stefano Petri, Ceo del gruppo Great Estate. “Entrambe hanno tanti punti in comune: storia, cultura, paesaggi, cucina e accoglienza sono simili, e lo è anche la loro connotazione internazionale. Chiunque acquisti in uno di questi due comuni investe su un’alta qualità di vita e su mercati che hanno retto e reggeranno bene qualsiasi tipo di variazione di valori. E produzioni agricole di eccellenze come il Nobile di Montepulciano o il Syrah di Cortona sono fra gli altri motivi che elevano la qualità di vita dei nuovi fortunati clienti acquirenti”. In effetti dagli ultimi 10-15 anni sia Cortona sia Montepulciano sono state le mete più ricercate dalla clientela internazionale, vero pilastro del mercato di proprietà di prestigio in tutta la Toscana. “Poche settimane fa – conclude Petri – abbiamo venduto a un cliente italo – argentino un fantastico appartamento nel centro storico di Cortona, e uno straordinario casale a Montepulciano a dei clienti tedeschi”.

Articolo pubblicato su Ville&Casali novembre 2020

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