Livigno e Bormio le più care, ma le alternative non mancano
Se nella zona franca lombarda si superano i 10 mila euro al metro quadro, a Bormio si scende a 8-9 mila, ma a pochi chilometri si compra la seconda casa alla metà. A Oga, per esempio…
“Bormio è il ‘salotto’ dell’Alta Valtellina, Santa Caterina, invece, potrebbe diventare un gioiello vero e proprio, se fosse chiusa al traffico e pedonalizzata”. Così riferisce a Ville&Casali Cristina Urbani, titolare di Secondacasa Bormio, aggiungendo che “ Il mercato della seconda casa è più vivace che mai, con una richiesta in crescita dal 2022, già decollata fra l’altro dai tempi della pandemia, quando qualcuno che era già qui in vacanza ha riscoperto la montagna”. L’offerta tuttavia non è mai stata eccessiva, perché siamo all’interno del Parco Nazionale dello Stelvio, area tutelata e con rigorosi vincoli ambientali, e che per questo motivo ha indici di volumetria edificabile più bassi di altri piani regolatori comunali. “L’immobile più ricercato a Bormio - prosegue l’esperta - è l’appartamento dai 70 ai 90 metri quadri, anni ’70, usato, da rimodernare e situato nelle vie immerse nel verde e a cinque minuti dal centro: Santa Barbara o Funivia, ad esempio”. I prezzi oscillano da i 7 mila gli 8 mila euro al metro per un ottimo usato “fino ai 9 mila per prodotti speciali. Per immobili da ristrutturare , invece, si scende a 5.500-6.500 euro”. Bormio, Valdidentro e Livigno, dunque, 'scoppiano di salute' , soprattutto grazie alla grande affluenza turistica estiva e invernale. “La domanda di case vacanza e seconde case è sostenuta, con una forte presenza di acquirenti italiani e stranieri”, spiega Cristian Porta, presidente Fiaip Sondrio, con delega al turismo per la regione Lombarda. “Livigno in particolare, grazie alla sua fiscalità agevolata, continua a essere un punto di riferimento per investimenti immobiliari, mentre Bormio e Valdidentro beneficiano del crescente interesse legato al turismo termale e sportivo. Livigno è attrattivo per il turismo tutto l’anno grazie alle sue piste sciistiche e allo shopping a costo ridotto per via della zona franca, Bormio è apprezzata per le terme, il suo patrimonio storico e per le numerose attività outdoor. Valdidentro, invece, sta crescendo in popolarità per l’offerta di immobili a prezzi leggermente più contenuti rispetto alle altre due aree, pur essendo molto vicina ai centri turistici”. Secondo il presidente Fiaip regionale, “l’oggetto dei sogni è al momento l’immobile in posizione panoramica: un attico o un appartamento con vista sulle montagne, vicino alle piste o alle terme. Si preferiscono proprietà nuove o ristrutturate di recente, con standard elevati di comfort, efficienza energetica e design moderno. Tuttavia l’offerta comprende anche molte soluzioni da ristrutturare, soprattutto nelle zone più centrali e storiche, dove il fascino dell’immobile d’epoca attrae acquirenti disposti a investire in progetti di recupero”.
CRESCE L’INTERESSE DEGLI STRANIERI
Se gli acquirenti italiani rappresentano una buona parte della domanda, svizzeri, tedeschi e britannici sono sempre più presenti, soprattutto a Livigno. “Il vero problema è la scarsità di immobili disponibili su quel mercato” confessa Aldo Moretti dell’omonima immobiliare di Bormio. “Non ci sono nemmeno agenzie d’intermediazione, ma è comunque in aumento la clientela nord europea, perché il tunnel Munt La Schera (detta anche galleria la Drossa o galleria Livigno) collega la valle del lago di Livigno, a sud, con la valle del Forno, a nord: dunque, la Svizzera con Livigno. Ma è davvero un mercato a sé stante, con ville e chalet in locazione e appartamenti di nuova costruzione”. “Si tratta di un mercato molto ristretto, con pochissima offerta", conferma Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Abitare Co, società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze. "Di conseguenza, le compravendite che si fanno ogni anno, restano in media sotto il centinaio. Bisogna dire che nel 2023 è stata superata la soglia delle cento vendite con 113 abitazioni compravendute, il numero più alto dal 2015. Con un'offerta così bassa, la tensione sui prezzi si sente e soprattutto il prodotto nuovo (rarissimo) può superare i 10 mila euro al mq. La domanda estera arriva dalla vicina Svizzera in gran parte e si interessa a Livigno grazie al minor costo della vita. A Bormio invece – riprende Ghisolfi - l'offerta di case in vendita è quasi quattro volte più alta di Livigno; qui infatti ci sono maggiori possibilità di acquistare, anche senza spendere cifre altissime. Le compravendite, tuttavia, sono simili per numero a quelle di Livigno. Nel 2023 (ultimo dato ufficiale dell'OMI, Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) ci sono state 81 compravendite, vale a dire meno rispetto a Livigno. D'altra parte, la popolazione di Livigno è maggiore di quella di Bormio. Qui comprano la seconda casa molti milanesi, brianzoli e comaschi (che apprezzano anche Livigno)”.
LE ALTERNATIVE ABBORDABILI
A circa 5-6 chilometri da Bormio, c'è un’alternativa panoramica e più abbordabile che si chiama Oga. “ Il vero terrazzo di Bormio”, riprende Cristina Urbani. “Qui compra un appartamento a 3.500-4.500 euro al metro chi vuole stare in alta valle ma in una zona più panoramica e appartata; soprattutto milanesi, brianzoli e svizzeri del Canton Ticino”. Oga è difatti una piccola località di Valdisotto che non conosce ancora il turismo di massa. È a 1.500 metri sul livello del mare, in mezzo a boschi di conifere e contornata dalle più belle vette delle Alpi centrali. “Valdisotto ha un suo mercato interessante" spiega Aldo Moretti. "A d esempio, Isolaccia ha importanti impianti di risalita collegati con il comprensorio di Oga, dove ci sono le piste e i sentieri che portano agli spettacolari laghi di Cancano. Qui i prezzi del nuovo scendono a 4 mila euro al metro, mentre un buon usato si trova anche a 2.500-3.500”. Santa Caterina Valfurva rappresenta invece una piccola fetta del mercato immobiliare turistico dell’Alta Valtellina. “Su 100 appartamenti, in media solo 3 sono trattati nella piccola località turistica, che viene scelta da chi ama davvero la montagna, perché ha pochi servizi”. Eppure, proprio qui la Urbani propone un sogno in vendita, in pieno centro. Un appartamento di 150 metri con 3 camere, di cui una suite con sauna e bagno turco, ampio soggiorno luminoso, con vetrate. Ristrutturato a nuovo, con finiture di design, è vicino alle piste da sci, e ha anche due posti auto coperti. Il prezzo? 950 mila euro.
Articolo pubblicato su Ville&Casali dicembre 2024
Continua a leggere sulla rivista digitale