La casa vista lago è anti-crisi
Ritornano gli investitori e i prezzi salgono. L’affare? una seconda casa da vivere e affittare moderna e costruita con la bioedilizia
Il mercato del lusso sul Lago di Garda, specie la sponda bresciana e lombarda, non solo ha sempre tenuto, ma è anche in ripresa. Il prestigioso mercato immobiliare dell’area ha dato un’accelerata ai prezzi e sta determinando il ritorno degli investitori stranieri, ma anche italiani, alla ricerca della seconda casa da vivere, ma anche da far fruttare con gli affitti brevi. E se l’immobile è nuovo, moderno e realizzato nel rispetto della bioedilizia, allora sarà come avere un bancomat e si rivelerà un sicuro investimento di lunga durata. Sul Lago di Garda amano trascorre re le vacanze soprattutto tedeschi e austriaci, ma pure italiani, residenti locali in cittadine di prestigio che non hanno mai conosciuto la crisi. “Il 2019 è stato un anno positivo” assicura Maurizio Roversi, presidente Fiaip Brescia, “il lago è da sempre un’attrazione, non a caso le strutture più richieste sono quelle che vi si affacciano. Gli stranieri vogliono proprietà importanti con vista lago, mentre l’utenza media – bresciani o mantovani – è più portata ad avere una seconda casa, magari in una struttura ben organizzata, con spazi comuni come piscina e parcheggi, non troppo isolata, quindi vicino al centro. Le unità abitative più ricercate devono sempre avere almeno uno spazio privato, che sia portico o terrazza abitabile, necessariamente all’aperto”.
Di più. “E le locazioni brevi stanno avendo un successo incredibile, la gente che le ha avviate ha avuto un buon riscontro economico, pur offrendo servizi minimi”. Si conferma, dunque, il proficuo doppio uso della seconda casa, per uso personale e anche da affittare nel breve periodo. Per tutti gli agenti immobiliari intervistati il Lago di Garda vince su quello di Como per qualità di vita, e non solo. “Qui c’è l’imbarazzo della scelta”, continua Roversi, “Salò, Gardone, Fasano e Toscolano Maderno sono tutte località molto belle, ben servite, anche se un po’ più difficili da raggiungere, vedi Gardesana Occidentale intasata, ma il medio lago ha un clima più piacevole e una bellissima vista da una posizione più sopraelevata. Non mancano cittadine con immobili alle stelle come Sirmione o Desenzano, ben servite. Quest’ultima è facilmente raggiungibile con l’autostrada o la ferrovia, vanta centri commerciali, un bel lungolago e un caratteristico centro”.
Altre mete ambite dal punto di vista immobiliare, sempre secondo il rappresentante Fiaip, sono Padenghe o Manerba raggiungibili in soli venticinque minuti d’auto da Brescia, mentre per chi viene da Milano o dal mantovano le località più vicine sono Desenzano, Rivoltella, Colombare di Sirmione, Lonato (anche Lido). “Negli ultimi due anni abbiamo assistito a una ripresa del mercato immobiliare del Lago di Garda”, conferma Aimone Rosso di San Secondo a nome della “Rete di Imprese Garda Lago Property“. “In particolare, parliamo della sponda occidentale sulla quale siamo ben presenti come Rete di Imprese Garda Lago Property, coprendo con le nostre agenzie immobiliari tutta la zona da Sirmione fino a Toscolano Maderno. Proprio per questo come gruppo abbiamo attivato rapporti di partnership con importanti operatori immobiliari dell’area Germania-Austria che hanno confermato un ritorno di attenzione verso il mercato immobiliare della nostra zona".
Ma quali sono, ad esempio, i costi di Sirmione, una delle zone più care e incantevoli del Lago di Garda? Qui, come precisa Luca Travagliati di Edilfin Sirmione da trent’anni agente immobiliare e specializzato proprio in quest’area, “una costruzione nuova costa fino a 8000 euro al mq in centro storico e, man mano che ci allontaniamo, restando sempre lungo la penisola, si arriva anche a 3000 euro al mq. E un lotto di terra edificabile per costruire un immobile in zona di pregio viene sui 4000 euro al mq”. A far salire i prezzi sono la vicinanza al lago e la vista: basti pensare che anche in centro storico si possono trovare case a molto meno di 8000 euro al mq solo perché non si affacciano sul lago. E a Sirmione ci sono anche ville da 15 milioni di euro. “È il momento di investire perché i prezzi stanno salendo”, continua Travagliati, “il consiglio per fare un affare? Comprare una bella casa di pregio a Sirmione penisola, arredarla, godersela e, quando ci siamo stancati, utilizzarla per affitti brevi che offrono un reddito del dieci per cento l’anno: se, ad esempio, ho comprato un immobile a 250mila euro totalizzo 25mila euro lordi ogni dodici mesi con affitti turistici brevi, magari con un trilocale di sei posti letto con angolo cottura, bagno in comune per due stanze di famiglia, più una camera con un secondo bagno. Funziona, ma ci vuole un grande impegno”.
Un mercato di lusso che non conosce crisi, dunque, e che rappresenta una garanzia nel breve e nel lungo periodo. Ma chi acquista a Sirmione? “Tedeschi, austriaci, belgi, inglesi, russi”, risponde a Ville&Casali Luca Travagliati, “visto che c’è anche un volo low-cost quotidiano Verona-Mosca. Io stesso, se dovessi comprare una casa da queste parti, mi baserei innanzitutto sulla logistica e qui di opportunità ce ne sono: da Verona a Garda bastano solo venti minuti d’auto, non mancano l’autostrada A4 Milano Venezia – e noi siamo esattamente a metà – gli aeroporti di Venezia Marco Polo e di Milano Linate, treni veloci da Desenzano anche diretti a Roma, alte velocità pure fino a Napoli”. Vista lago, dunque, ma anche bioedilizia, secondo i principi della sostenibilità ambientale, riducendo, cioè, gli impatti negativi sull’ambiente.
Quindi fonti di energia rinnovabile, classi energetiche, pannelli solari, caldaie tecnologiche, domotica. Una visione futuristica che guarda con favore anche al fattore antisismico certificato. “Sul Lago di Garda sta sempre più prendendo piede la bioedilizia”, conferma Daniela Plodari, titolare di Immobildomus che si occupa di vendite e anche di affitti, tutti di pregio. “Oggi c’è molta più attenzione, anche da parte degli italiani, verso l’edificio sostenibile con alte prestazioni che offra economia, utilità, durata e comfort”, prosegue Plodari, “una progettazione legata anche all’aspetto antisismico, visto il terremoto che colpì Salò e la Valle Sabbia nel 2004. Qui acquistano tedeschi, austriaci, italiani, russi. Ho venduto appartamenti pure a gente di Sarajevo, a indiani, brasiliani, alcuni francesi e americani. Questi ultimi ancora non conoscono bene il Lago di Garda che invece i tedeschi, numerosissimi, definiscono la loro vasca da bagno, il loro piccolo mare. Soprattutto quelli di Monaco sono innamorati di questo lago che offre otto campi da golf, una pista ciclabile che parte da Limone e mille attività”.
Tedeschi e italiani cercano appartamenti ma, come assicura la titolare di Immobildomus, anche ville: “vogliono la villa con vista lago con classi energetiche tecnologiche e moderne. I costi? Ad esempio, un immobile sul lungolago di Desenzano viene intorno ai 5000-6000 euro al mq all’altezza di via Michelangelo e via Giotto, ossia la parte alta della stazione con vista panoramica sul lago, mentre la zona di Desenzanino, parte alta del lungolago, va dai 3000 ai 6000 euro al mq”.
Anche per Gabriella Geminian di Grei Immobiliare – che si occupa solo di vendite luxury – domotica, risparmio energetico e rifiniture ricercate sono determinanti per far sì che i prezzi tengano nel lungo periodo, così come le nuove costruzioni. “C’è tantissima offerta di immobili datati”, spiega, “e per fare l’affare consiglio di comprare qualcosa di vecchio, di investire nella ristrutturazione, ossia demolire e ricostruire che costa meno di quest’ultima. Magari si potrebbe comprare una casa a Padenghe sul Garda con un progetto approvato di demolizione e riedificazione. Ad esempio, una vecchia villa di 300 mq più piscina, darsena e terreno si può comprare a 1,7 milioni di euro con un bel potenziale di ristrutturazione e progetto approvato e se si spendono 1,5 milioni euro per ricostruirla a nuovo si ottiene un bene sul mercato che si può vendere a 4,5 milioni di euro”.
Ma, chi compra a Padenghe? Soprattutto italiani, molti industriali che cercano la seconda casa, assicura Gabriella Geminian, mentre in questo comune “si sta assottigliando la presenza dei tedeschi che stanno vendendo le loro ville del Villaggio Dante Alighieri di Padenghe. È una sorta di consorzio frutto di una lottizzazione tedesca di circa trent’anni fa con una settantina di ville dai 700mila euro (da ristrutturare) ai 2 milioni di euro (nuove), molte delle quali ora in vendita”.
Anche secondo Clarissa Monachesi di “Residenze del Lago Immobiliare” che si occupa solo di compravendita, è il momento di investire sul Lago di Garda “perché i prezzi stanno salendo già da due anni di circa il 5% ogni dodici mesi. E poi qui c’è un’ottima qualità di vita, niente caos, tutto ciò di cui abbiamo bisogno, un bel clima più fresco d’estate e meno rigido d’inverno, tante attività da praticare, stazioni ferroviarie, vita tutto l’anno”.
Pure secondo Monachesi il miglior investimento si fa a Sirmione, meglio se si tratta di una nuova costruzione, moderna e con la domotica. “La penisola di Sirmione è la più costosa, un immobile si acquista sui 6000- 9000 euro al mq. Un bilocale di sessanta mq può costare tra i 400 e 500 mila euro. E si rivende subito. Tra le altre zone più costose e di sicura tenuta quella bresciana, Salò, Gardone Riviera, Garda: le ville più imponenti, dai dieci ai venti milioni di euro sono quasi tutte qui”. È un lago che offre località da sogno, oltre a Sirmione, Salò, Peschiera, Bardolino, Lazise, Limone, tra le zone più turistiche. Non mancano incantevoli location di altissimo pregio come Isola del Garda: un castello dove per organizzare un evento si spendono 18mila euro. Lusso, dunque, ma anche qualità di vita al top. “Il nostro lago è molto più vivibile di quello di Como”, conclude l’agente immobiliare, “da qui in due ore si arriva dappertutto, è anche meglio di Milano. Noi vendiamo tipologie per tutti i gusti, dai 400mila euro in su. Gli attici costano dal milione e mezzo di euro a salire”.
Articolo pubblicato su Ville&Casali aprile 2020
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