I bonus fiscali rilanciano la Costa degli Etruschi

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I bonus fiscali rilanciano la Costa degli Etruschi

Corsa al casale anche da dividere tra più famiglie. Dove conviene comprare oggi anche per chi cerca la prima casa.

Ville unifamiliari vicine al mare, appartamenti nel centro storico dei borghi medievali, casali da ristrutturare. Il bonus energetico – insieme alla fuga dalle città accelerata dalla pandemia e dalla ricerca di spazi esterni – spingono sempre di più la rincorsa al mercato turisticoimmobiliare nei quindici “ambiti turistici” della Costa degli Etruschi, in Toscana. Non solo. La seconda casa, per molti acquirenti diventerà la futura residenza. E si affaccia una nuova tendenza: il cohousing nei casali. Due o tre famiglie si accordano per acquistarne uno da 300- 400 metri quadrati o più, per frazionarlo e dividerne le spese, allo stesso costo di un singolo appartamento. “Il bonus ha impresso una notevole scossa al settore edilizio: con effetto domino si vedono ogni giorno insediamenti di cantiere su condomini che da tempo avevano bisogno di essere ristrutturati – spiega Maurizio Pioli, presidente Fiaip Livorno –. L’efficientamento del patrimonio immobiliare era ormai indispensabile e questi interventi miglioreranno le classi energetiche degli immobili e ne consentiranno la rivalutazione economica. Se in futuro i prezzi riprenderanno a salire, sarà anche merito di una migliore qualità degli immobili offerti sul mercato”. Pioli segnala che le quotazioni più alte si registrano fra Quercianella e Castiglioncello, mentre le alternative, a prezzi più bassi, si trovano sulle colline che da nord a sud circondano la provincia di Pisa, dove è facile trovare appartamenti in centro storico e in piccoli residence con piscina. “Per incrementare le valutazioni delle seconde case – conclude – ho iniziato un lavoro con il Comune di Cecina – dove svolgo l’attività di agente immobiliare ormai da 31 anni – in collaborazione con i colleghi di Livorno e provincia per dare impulso al turismo, puntando sulla destagionalizzazione e ristrutturazione degli immobili”. Offerta che “è in calo dal settembre 2021 – dichiara Costantino Sollecito di C&C International Real estate, agenzia di Casale Marittimo – per via del boom di richieste negli ultimi due anni da parte di nord europei e italiani del nord. Gli incentivi fiscali hanno fatto diminuire ulteriormente l’offerta. Un casale di 400 metri quadri in Costa degli Etruschi degli anni ’60, acquistato a 550 mila euro, ristrutturato con bonus (che scade a giugno prossimo per ville unifamiliari) comporta una spesa di 600 mila euro; senza l’incentivo, invece, si arriva a sborsare 800 mila euro”. Insomma, un bel risparmio sulle spese di ristrutturazione. In questo splendido borgo in provincia di Pisa, l’oggetto dei sogni è il classico casale in pietra di 250 metri, con quattro camere e altrettanti bagni, su due livelli, in posizione dominante con vista sull’Elba, Capraia e la Corsica, al massimo a 30 km dal mare. Il costo oscilla su 1-1,5 milioni di euro, ma se si scende in posizione più defilata, a seconda della ristrutturazione e delle finiture interne, andando da Marina di Cecina fino al golfo di Baratti, i valori calano a 600-700 mila euro. La seconda richiesta più gettonata è la villa con accesso diretto al mare, moderna e ristrutturata, risalente al massimo agli anni ’60, fra Castiglioncello e Quercianella (Li). In questo caso i valori schizzano a 3- 3,5 milioni di euro”.

La seconda casa diventa la prima Con un clima così mite (a febbraio si sfioravano i 20 gradi, con giornate sempre soleggiate), una natura rigogliosa, ampi spazi, spiagge spettacolari, enogastronomia al top, come non desiderare di trasferirsi qui? “Molti acquirenti arrivano dalla provincia di Firenze – spiega Maurizio Taddei di Faber immobiliare a Donoratico (Li) –. Sui casali la domanda è invece sia straniera sia nazionale, ma l’offerta scarseggia. Si compra all’inizio come seconda casa per farla diventare la prima”. Trilocale con giardino, sul mare o nelle vicinanze, queste le richieste principali: a Marina di Castagneto Carducci ci sono per esempio 55 nuove costruzioni, il cui costo oscilla sui 3.500 euro al mq, a 1,5 km dal mare”. Chi viene su questo tratto di costa tirrenica livornese vuole stare vicino al mare. Lo conferma Maurizio Galligani di Eden immobiliare di San Vincenzo (Li): “Quanto è lontano il mare? chiedono subito i clienti. In sintesi: appartamenti ristrutturati o nuovi di 50-70 metri con spazio esterno o terrazzino dove poter pranzare. Le mete più gettonate? San Vincenzo, Campiglia Marittima, Suvereto, a non più di 5-10 minuti dal mare”.

Riparbella, futura doc? In campagna, a Bolgheri e Castagneto, rustici e casali sono quasi introvabili e hanno prezzi alle stelle. Achille e il figlio Tommy Fogale, titolari di Base immobiliare a Cecina (Li) spiegano che “da Riparbella a salire i prezzi s’impennano. Molti milanesi, ad esempio, comprano a Cecina con l’idea di trasferirsi, perché è un centro con tutti i servizi. Sui casali da ristrutturare, invece, si punta su Montescudaio, Guardistallo, Casale Marittimo, con preferenza per la prima collina e a 10 km dal mare, meno care delle blasonate Bolgheri e Castagneto Carducci (almeno del 30-40 per cento). Il taglio sui 250 metri, da ristrutturare, non supera i 3-400 mila euro”. Riparbella, in termini d’investimento oltre che di paesaggio straordinario, è meta molto promettente poiché il territorio è sede di importanti aziende vitivinicole che puntano soprattutto sulla coltivazione biodinamica e biologica. Una zona che un giorno non lontano potrebbe anche diventare una Doc. Così la pensa l’esperto Cristiano Meini, titolare dell’omonima agenzia locale , che cita ad esempio, l’azienda vitivi Nicola Caiarossa. “La tipologia più richiesta sulla prima collina che si affaccia sul mare, in paesi come Riparbella, Guardistallo, Montescudaio, Casale Marittimo, è il rustico su due livelli con 3 camere e 2 bagni, bel soggiorno, piscina e vista sui lidi. Può costare dagli 800 mila euro al milione, se restaurato”. Il problema è che queste dimore da sogno “iniziano a scarseggiare – riprende Meini – e gli acquirenti non tendono a tirare sul prezzo se incontrano il prodotto giusto”. Uno dei centri che offre un’alta qualità della vita è Casale Marittimo, a 50 minuti dall’aeroporto internazionale di Pisa e a 10 km dal mare di Marina di Bibbona e Cecina, con un centro storico le cui residenze medievali vedono all’orizzonte il mare. L’agente immobiliare e sindaco del paese, Claudia Manzi, spiega che l’estate è ricca di eventi culturali come il Festival del pensare e i concerti jazz. E aggiunge: “Una casa ristrutturata di 100 metri quadri vista mare, nel cuore del borgo, costa non più di 300- 350 mila euro”.

Un casale da condividere Per trascorrere le vacanze o cambiare vita, c’è anche chi è disposto a condividere un rustico o un casale da ristrutturare. “I casali in pietra sono davvero scarsi -spiega Linda Giorgianni di ‘Toscana immobiliare Il gioiello’ di Venturina Terme (Li) - e il grande sogno è acquistarne uno a Suvereto, in posizione dominante, a dieci minuti d’auto dal golfo di Baratti con la sua spettacolare pineta, o dal parco di Rimigliano (una striscia verde affacciata sul mare, lungo la via della Principessa che collega San Vincenzo a Piombino)”. La professionista racconta che, “sempre più spesso tre o quattro nuclei familiari, in prevalenza del Nord Italia, sfruttando il bonus energetico, acquistano insieme un casale da suddividere e lo pagano al prezzo di un appartamento”. Una tendenza in corso dal maggio del 2020, fra l’altro, in concomitanza con l’esplodere della pandemia. Un esempio? “Un immobile di 400 metri quadrati – da frazionare magari in quattro unità da 100 metri – potrebbe essere acquisito a 500 mila euro, cui aggiungerne altri 3 o 400 mila per la ristrutturazione”. Poco più di 220 mila euro a testa, dunque, per il sogno di una vita. Sogno che iniziano ad accarezzare perfino i cinesi. “Una facoltosa imprenditrice 45enne di Hong Kong, ha acquistato nel 2021 una villa di 450 metri sul mare fra Castiglioncello e Livorno – raccontano Francesco Musotto e Monica Novak di Athena&Partners Tuscany Real Estate.