A Merano si compra per mettere a reddito

L’investimento migliore: bilocali e trilocali per affitti agevolati o brevi

17 dicembre 2021

Montagna

L’Alto Adige è una regione sui generis non solo perché a statuto speciale, ma per il fatto che qui il mercato immobiliare ha sempre mantenuto un andamento più elevato della media, tra benessere diffuso, tasso di occupazione tra i più alti d’Italia, pochi terreni edificabili, leggi urbanistiche più restrittive e maggiore domanda rispetto all’offerta. Complice, poi, la lingua tedesca che da queste parti si parla correntemente, il bacino maggiore del turismo è costituito soprattutto da Germania, Austria e Svizzera. Tutto ciò ha fatto sì, per esempio, che in città turistiche come Merano, di appena 40mila abitanti, la crisi nazionale del mattone del 2008 si sentisse molto poco, perché qui i prezzi degli immobili non solo hanno tenuto, ma hanno anche proseguito a crescere. Certo, è una solida garanzia per chi decide di investire in quest’area, perché nel medio e lungo periodo si ritroverà un immobile con un valore più alto. “Il mercato immobiliare di Merano è molto variegato. La città è dotata di diversi quartieri con un ottimo tessuto residenziale e qualità di vita molto elevata. La crisi del 2008 - 2009 anche da noi si è sentita, però in modo più debole che altrove. A partire dal 2013 i prezzi hanno iniziato a crescere”. A parlare è Alexander Benedetti, titolare dello Studio Benedetti Real Service che si occupa primariamente di compravendite e valutazioni immobiliari, opera in tutto l’Alto Adige e nelle Alpi delle Dolomiti, Cortina compresa. “Siamo presenti da oltre 75 anni sul mercato e siamo membri del Network di Christie’s International Real Estate” precisa, definendo “molto vivace” la domanda per gli immobili a Merano, sia nuovi che da ristrutturare. Ma, quanto costa un immobile? “Acquistare una casa a Merano nella zona più costosa, ossia Maia Alta e dintorni dell’ospedale Tappeiner, significa spendere dai 5mila euro al mq in su per una nuova costruzione e una media di 3-4mila euro al mq per un immobile ristrutturato”, precisa Ivan Milluzzo, consigliere provinciale Fiaip di Bolzano, competente per Merano “L’innalzamento dell’Imu ha spinto i proprietari di immobili ad affittarli a canone agevolato 3+2 con cedolare secca al 10%, oppure sul modello Airbnb ai turisti”.

La fascia di investimento più proficua? “Acquistare bilocali e metterli a reddito con un 3+2 o con affitti brevi è l’investimento migliore”, assicura Milluzzo. D’accordo con lui è Tobias Taiber di Topinvest Immobiliare che si occupa di vendite e affitti: “chi compra casa a Merano ci abita o l’affitta, qui c’è tanto verde e ampia tutela del paesaggio, fuori dalla città non si può costruire, si vendono i masi. Consigliati i bilocali o i trilocali ristrutturati come investimento. Noi seguiamo molto gli affitti e curiamo i rapporti con gli inquilini perché ha ritorno”. “Il mercato immobiliare a Merano negli ultimi anni si è sviluppato verso il lusso”, aggiunge Mati Mayer, titolare di Immo Mayer che si occupa solo di vendite di immobili premium, ossia sopra il milione di euro, in particolare, ville e appartamenti di pregio soprattutto del Burgraviato, ossia la zona attorno a Merano. “Visto che i terreni edificabili non si trovano, il nuovo si costruisce su immobili demoliti", spiega, "per esempio, abbiamo trasformato un hotel demolito in 10 appartamenti luxury venduti subito sulla carta a una media di 6-7mila euro al mq”. “Gli immobili immessi sul mercato si vendono in pochi minuti, chi è il più veloce ha la meglio. Qui si compra di tutto perché si è certi che si rivaluterà in futuro”, assicura Sergio Armanini di Profi Immobiliare che consiglia di visitare www.immoreal.it, il più grande mercato immobiliare online dell'Alto Adige. Anche Armanini conferma i prezzi già anticipati da Milluzzo: “un immobile nuovo si vende da un minimo di 5mila euro fino a 8-9 mila euro a mq. L’esperto di Profi Immobiliare si sofferma, poi, sulle aree più costose e di pregio di Merano, come Maia Alta, la zona collinare dalla quale si godono ottime vedute, conosciuta soprattutto per essere il quartiere delle ville, ricco di magioni e castelli. Il modo migliore per esplorare Maia Alta è lungo il sentiero di Sissi che conduce da Merano fino a Castel Trauttmansdorff. Poi c’è via Verdi, nel quartiere dei musicisti, molto tranquilla, dalla quale in due minuti si raggiungere il centro. Sono tutte zone top che fanno gola anche a chi vuole investire per mettere a reddito il mattone con affitti brevi, in un’area dove acquistano italiani, tedeschi, austriaci e svizzeri e che presto sarà ancora più frequentata grazie all’ampliamento dell’aeroporto di Bolzano. “A mantenere alto il valore degli immobili in Alto Adige sono soprattutto i terreni edificabili”, conclude Elio Serra, amministratore delegato del Gruppo Serra Invest che si occupa solo di vendite e dal ’78 costruisce case di pregio in Alto Adige e Sardegna. Qui i terreni si vendono al metro cubo, e non al metro quadro, con un indice volumetrico preciso che gestisce pure l’altezza degli immobili e garantisce l’omogeneità dei quartieri”.