L’alta Umbria batte la Toscana

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L’alta Umbria batte la Toscana

Caccia al casale fra Val Tiberina e Valle del Niccone al 20 per cento in meno. In pole position gli stranieri con stelle di Hollywood

Prezzi più contenuti del 15-20 per cento rispetto alla vicina Toscana, un “mare” di verde, ottima cucina, un ambiente sempre più internazionale. L’Alta Umbria, in provincia di Perugia, è tutta da scoprire, con un potenziale di valorizzazione immobiliare prevista al massimo entro i prossimi 5-10 anni. “Nei primi sei mesi del 2022 c’è stata una piccola contrazione della domanda, dovuta all’incertezza creata dall’invasione russa – confessa Marcello Bambagioni, presidente Fiaip Umbria – ma i prezzi sono rimasti stabili e da parte dei venditori abbiamo notato una maggiore disponibilità a concedere un leggero sconto. Fra le mete più richieste Gubbio e le sue colline”. E così Ville&Casali è andata a interpellare gli esperti del territorio nell’alta Umbria fra Gubbio, Città di Castello, Umbertide, quest’ultimo centro amministrativo della Valle del Niccone, sempre più gettonata dalle stelle di Hollywood, soprattutto dopo la trasformazione del castello di Reschio, a Lisciano Niccone, in un albergo e 50 casali, in gran parte venduti.

GUBBIO E DINTORNI La casa dei sogni? “Il tipico casale umbro con travi e pianelle a vista, pavimento in cotto, posizione panoramica, piscina, lontano dai tralicci della luce, abbastanza isolato - risponde Michele Spaziani, broker titolare della Coldwell Banker di Perugia. “La misura ideale è di 300- 400 mq su due livelli, con un minimo di 5 mila metri di giardino. Le località più richieste sono San Martino in Colle e Monteluiano, frazioni eugubine a un quarto d’ora dal centro storico della città, in mezzo al verde. Il prezzo oscilla dai 600 mila euro a 1 milione, ma ad acquistare sono soprattutto stranieri: inglesi, americani, canadesi, lussemburghesi. Gli italiani, con budget dai 300 ai 400 mila euro, cercano tagli più piccoli, sui 200-300 metri, restaurati, con arredo moderno, non necessariamente dotati di piscina”. C’è anche una differenza di prezzo non indifferente nell’acquistare un casale qui rispetto al Lago Trasimeno, ad esempio. Spaziani aggiunge: “Le nostre colline sono più selvagge, meno antropizzate e i valori inferiori anche del 30 per cento; siamo vicini alla Marche, e all’entroterra del Montefeltro. Non è un caso, dunque, che potenziali acquirenti trentini stiano trattando addirittura un intero borgo a San Martino in Colle, malgrado vengano da un’isola felice come il Trentino: qui la qualità della vita è alta e il costo inferiore”. Per chi vuole vivere invece il fascino mistico della città di pietra, “è possibile acquistare un appartamento in pieno centro storico o nella prima periferia – spiega Alessio Nardelli di Tecnocasa: si tratta di una tipologia abitabile (da rimodernare), spesso presente ai piani bassi o ricavata dalla conversione di negozi in residenze”. Un immobile storico del genere, di 45 metri, può costare dai 55.000 ai 90.000 euro se ristrutturato, con gli impianti e i rivestimenti rifatti.

BURRI MUOVE LE SECONDE CASE “Dal Giappone agli Stati Uniti, persino dall’Australia oltre che dal Nord Europa arrivano a Città di Castello attratti sempre più dal polo museale dedicato ad Alberto Burri per acquistare un casale, anche da ristrutturare” racconta Linda Cesari, consulente immobiliare titolare di Welchome, specializzata in proprietà esclusive. La richiesta tipo è 300- 450 metri, con 3 camere, giardino, piscina e vista sulla media alta collina, magari con una piccola produzione di olio da vendere all’estero. “Le località più richieste - aggiunge Cesari - sono i Comuni di Pietralunga (566 mt di altitudine) e Monte Santa Maria Tiberina (688 mt), nell’Alta Valtiberina, una terra ancora tutta da scoprire (“alla quale manca un po’ di marketing territoriale che è invece stato ben studiato su Assisi”) che ha dimore storiche meno care del 10-15 per cento rispetto alla Toscana e una capacità di ‘rigenerazione’ enorme. Siamo vicini ai servizi (i principali aeroporti distano massino un’ora e mezza o due di auto, come Roma, Ancona, Bologna) ma non manca la possibilità di isolarsi”.

VALLE DEL NICCONE CASTELLI E RESORT “La Valle del Niccone è una delle zone dell'Umbria nella quale si concentrano le richieste di una clientela di alto livello per diversi motivi” spiega Luca Giovannelli, amministratore delegato di Casaitalia International. Gli acquirenti arrivano principalmente da Nord Europa, Inghilterra e Stati Uniti, con un incremento importante della clientela americana negli ultimi due anni, anche grazie al rafforzamento del dollaro sull'euro. “Si tratta – aggiunge Giovannelli - di una valle rimasta per lo più incontaminata, cerniera naturale fra l'Umbria e la vicina Toscana, che dal cuore dell'Umbria porta direttamente al Lago Trasimeno, altra zona richiesta anche per l'ottimo collegamento verso Firenze. Rappresenta quindi una soluzione ideale per chi desidera privacy, vista incontaminata e al contempo in posizione strategica per raggiungere città d'arte come Cortona e Perugia. La Valle del Niccone è, dunque, ricca di casali tipici e strutture storiche come castelli e fortificazioni che hanno un particolare fascino e appeal, soprattutto per la clientela americana. Queste strutture, realizzate nella tipica pietra arenaria della zona, sono rimaste pressoché intatte negli anni, talvolta nei secoli, mantenendo gli originali materiali che le ristrutturazioni conservative, eseguite spesso da acquirenti esteri con la sapiente manodopera locale, hanno saputo valorizzare. La tipologia più richiesta è quella del casale di campagna fra i 400 e i 600 mq con circa 2-4 ha di terreno con piscina, da destinare a seconda casa ma anche da mettere a reddito attraverso il circuito degli affitti turistici settimanali: una soluzione ideale per gli acquirenti esteri che utilizzano gli immobili per poche settimane l'anno e che consente di incassare dall'affitto una somma abbondante per coprire le spese di gestione e manutenzione annuale della proprietà. Strutture più grandi come castelli, monasteri e fortificazioni, sono invece appetibili per la realizzazione di boutique hotels orientati quasi esclusivamente verso la clientela internazionale di alto livello”. IPN di James Stephens a Umbertide preferirebbe tuttavia vendere il castello di Polgeto (13 milioni di euro), che ha in portafoglio in esclusiva, a un privato invece che a un investitore alberghiero. È l’unico professionista a trattare un immobile del genere, del 1399, che aveva già venduto anni fa. Maniero che si estende per 2.300 metri quadrati, con un corpo centrale del tutto ristrutturato e due torri, 52 ettari di uliveto, giardino, piscina. “Nella Valle del Niccone – spiega il professionista nato in Inghilterra – abbiamo venduto di tutto negli ultimi tempi, persino ville e casali più isolati sulle colline a 1 ora di auto dai centri, abitati a prezzi da 700 mila a 1,2 milioni di euro, per tagli da 300-400 metri, 2 ettari di terreno e piscina. Gli italiani, invece, acquistano la piccola casa di campagna da 100-150 mq nei borghi di Montone e Preggio a 200-300 mila euro; i prezzi sono oggi in ascesa perché manca l’offerta”. Lo conferma Nick Ferrand, titolare di Abode affiliato Savills, che ha venduto a 1,2 milioni di euro a due canadesi uno degli ultimi casali ristrutturati e con arredo moderno a Lisciano Niccone, di 500 metri, su 2 livelli, con piscina, 7 ettari di bosco, frutteto, bosco. “Nella fascia fra i 250 e i 600 mila euro ho pochissima offerta, un po’ di più in quella che va da 1,2 milioni in su – spiega Ferrand. Gli acquirenti, stranieri, scelgono la Valle del Niccone per vivere l’italian style e chiedono travi a vista antiche, cotto antico, insomma elementi originali caratteristici ma con impianti moderni”. “La Valle del Niccone è molto richiesta anche per la notorietà dovuta al castello di Reschio la cui vendita dei casolari raggiunge valori simili a quelli della Toscana” commenta Danilo Romolini, responsabile vendite dell’omonima società affiliata a Christie’s - ma nella mistica Umbria, nei suoi paesaggi incontaminati, è molto difficile che un casale di 500 metri, ristrutturato, con finiture lusso e piscina possa superare i 4- 5 milioni di euro: al di sopra di questa cifra sarebbe del tutto fuori mercato”.